Ville, casali e appartamenti in centro storico.
Gestione online in tutta Italia.
Se incassi meno degli annunci simili nella tua zona, quasi mai è colpa della casa.
La causa sono prezzi, calendario e annuncio: li gestisco io, da remoto, ogni giorno. Pulizie e check-in restano alle persone di fiducia che hai già.
Richiedi l’analisi gratuitaIl tuo immobile confrontato con 10-15 annunci simili nella tua zona. Gratuita e senza impegno.
Superhost su Airbnb. La mia villa, da ottobre 2025 a ottobre 2026: 72% di occupazione contro circa il 25% degli annunci simili in zona (dati Airbnb).
Il cortile della mia villa a Ostia Antica, Roma.
Lo faccio già, su casa mia
Ogni scelta su prezzi e calendario che applicherò al tuo annuncio l’ho già messa alla prova sulla mia villa a Ostia Antica, Roma. Ecco com’è andata negli ultimi 12 mesi (ottobre 2025 – ottobre 2026), secondo i dati di Airbnb.
- +28 €a notte di prezzo medio rispetto agli annunci simili
- più di3 su 4notti occupate in bassa stagione, da dicembre a febbraio: 76,5% contro circa il 13% degli annunci simili in zona
- 5,0media su 47 recensioni, con il riconoscimento “Amato dagli ospiti”
Più notti vendute, a un prezzo più alto.
Dalle recensioni degli ospiti
“Dal momento della prenotazione Brian è stato un comunicatore fantastico, e ha reso tutto facile, chiaro e accogliente.”
“L’host è stato incredibilmente cordiale e pronto a rispondere, e si è assicurato che il check-in e il check-out andassero senza problemi.”
“L’host Brian è straordinario: educato, solare e sempre pronto ad aiutare.”
Dove si perde l’incasso
Quasi sempre in uno di questi tre punti.
- Prezzi fermi o decisi a sensazione. Notti vendute troppo poco nei periodi forti, notti vuote in quelli deboli.
- Calendario rigido. Soggiorni minimi sbagliati, buchi tra una prenotazione e l’altra che nessuno prenota.
- Annuncio debole. Titolo generico, foto nell’ordine sbagliato, servizi non indicati.
Un professionista, non un’agenzia
Un’agenzia grande gestisce decine di immobili con un team. Io ne seguo pochi, e li seguo io.
- Parli con chi decide. Chi ti risponde al telefono è chi decide i prezzi del tuo annuncio.
- Il tuo annuncio non è uno tra decine. Seguo pochi immobili per scelta: è l’unico modo per controllare ogni giorno prezzi e calendario di ognuno.
- Decido sui dati, non a sensazione. Ogni prezzo ha un motivo, e lo verifico ogni giorno.
- Ci metto la faccia. Nei video, nelle call e nei report ci sono io, con nome e cognome.
- Paghi solo quello che ti serve. Un’agenzia completa si occupa anche di pulizie e check-in, e chiede di solito tra il 20 e il 30% dell’incasso. Se la parte sul posto è già coperta, con me paghi solo la parte online.
Io lavoro online. Le tue persone restano sul posto.
Base – Prezzi e annuncio
12%dell’incasso
- Prezzi e calendario controllati ogni giorno, sui 12 mesi successivi
- Calendario: soggiorni minimi, buchi tra prenotazioni, sconti, ultimo minuto
- Annuncio riscritto, foto riordinate, indicazioni precise per quelle nuove
- Airbnb e Booking sempre allineati
- Report mensile con i risultati
A te restano: ospiti, recensioni, pulizie e check-in.
Completo – Gestione online completa
20%dell’incasso
- Tutto quello del Base
- Messaggi con gli ospiti, dalla richiesta alla partenza: rispondo io, personalmente
- Coordino le tue persone sul posto per arrivi e pulizie
- Rispondo alle recensioni e recensisco gli ospiti
A te restano: pulizie, check-in e manutenzione, con le tue persone sul posto.
- La percentuale si calcola su quello che Airbnb e Booking ti versano, prima delle tasse.
- IVA non applicata (regime forfettario): la percentuale che leggi è quella che paghi.
- Niente costi fissi: se non incassi, non paghi.
- Gli affitti arrivano sempre a te, io ti mando una fattura al mese.
- Il contratto non ha scadenza e si chiude con 60 giorni di preavviso. Se lo chiudi nei primi 6 mesi, c’è un costo di attivazione di 400 €.
Ogni mese, i risultati per iscritto
- Occupazione, prezzo medio a notte, incasso e recensioni del mese
- Gli stessi numeri rispetto allo stesso mese dell’anno prima
- Le prenotazioni già in calendario per il mese dopo
Ogni tre mesi ne parliamo in una call.
Con chi lavoro
Lavoro solo con:
- ville, casali e case indipendenti;
- appartamenti nei centri storici turistici, anche bilocali;
- immobili con qualcuno sul posto per pulizie e check-in: tu, un familiare, un collaboratore o un’impresa;
- immobili con margine per incassare di più. Lo verifico con l’analisi prima di proporti qualsiasi cosa.
Non lavoro con:
- chi cerca un affitto garantito o qualcuno che venga di persona;
- chi non ha nessuno sul posto;
- chi vuole decidere o approvare i prezzi: prezzi e calendario li gestisco io.
Se il tuo immobile non rientra, te lo dico alla prima telefonata.
Come funziona
- Compili il modulo. Due minuti.
- Ti chiamo entro un’ora, dalle 9 alle 20. Sabato e domenica entro 3 ore. Fuori da quest’orario, dalle 9 del mattino. In dieci minuti capisco se il tuo immobile rientra nei miei criteri. Se non rientra, te lo dico e ci fermiamo lì.
- Preparo l’analisi. Il tuo annuncio confrontato con 10-15 annunci simili nella tua zona: potenziale stimato, cosa lo frena, cosa dipende dalla gestione e cosa da te. Pronta in 3 giorni.
- Ne parliamo in 30 minuti. Poi decidi tu, senza impegno.
Chi sono
Sono Brian De Marchi, Superhost su Airbnb. Ho avviato io l’affitto breve della mia villa a Ostia Antica, Roma, e lo seguo ogni giorno: in poco più di un anno ha raccolto 47 recensioni con media 5,0.
Ora offro lo stesso lavoro, online, a pochi proprietari in tutta Italia. Lavoro da solo, per scelta: parli sempre con me.
Domande frequenti
Devo avere qualcuno sul posto?
Sì. Pulizie, check-in e manutenzione restano a te o a persone tue. Io gestisco tutto il resto da remoto e, nel Completo, coordino le tue persone.
Perché l’analisi è gratuita?
Perché mi serve per capire se posso davvero fare la differenza sul tuo annuncio. Se il margine non c’è, te lo dico e non ti propongo niente: non ti costa e non ti impegna a nulla.
Chi incassa gli affitti?
Tu, sempre. Airbnb e Booking pagano direttamente te. Io ti mando una fattura al mese con la mia percentuale.
L’annuncio resta mio?
Sì, sta sul tuo account. Se serve lo creo o lo rifaccio io, e mi aggiungi come co-host su Airbnb e come utente nell’Extranet di Booking, con accesso completo. Account, incassi e recensioni restano tuoi.
Chi decide i prezzi?
Io. Prezzi e calendario sono il cuore del mio lavoro: li controllo ogni giorno, e ogni mese ti mando i risultati.
Lavori da solo: cosa succede se non ci sei?
Seguo pochi immobili proprio per rispondere io. I messaggi ricorrenti agli ospiti sono programmati. Per le urgenze sul posto, come una chiave persa o un guasto, gli ospiti chiamano direttamente la tua persona in loco: si risolvono lì, non al telefono.
Lavori anche nella mia città?
In tutta Italia, da remoto. L’analisi mi dice se nella tua zona c’è margine.
E se il mio immobile non è ancora in affitto breve?
L’analisi stima il potenziale partendo dagli annunci simili nella tua zona. Servono il CIN e qualcuno sul posto.
Quanto dura il contratto?
Non ha scadenza: si chiude con 60 giorni di preavviso. Se lo chiudi nei primi 6 mesi c’è un costo di attivazione di 400 €, altrimenti non lo paghi mai.
Mi garantisci un incasso?
No. Un incasso garantito lo offre chi prende in affitto la casa, ed è un altro servizio. Io ti mostro con i dati quanto incassano gli annunci simili al tuo e cosa ho ottenuto con la mia villa, e ogni mese ti mando i risultati, per iscritto.
Richiedi l’analisi gratuita
Due minuti, senza impegno. Ti chiamo entro un’ora, dalle 9 alle 20 (sabato e domenica entro 3 ore).
Preferisci scrivermi su WhatsApp?Trovi il messaggio già pronto: completi i dati dell’immobile e invii.Ricevuto.
Ti chiamo entro un’ora dal numero
+39 327 938 2932Salvalo, così sai che sono io.
Per l’analisi mi serviranno:
- il link all’annuncio;
- gli incassi degli ultimi 12 mesi (va bene uno screenshot dalla dashboard di Airbnb o Booking);
- il prezzo delle pulizie che fai pagare agli ospiti;
- le notti che vuoi tenere libere per te.